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年末集中供应刺激楼市、地市成交显著“翘尾”

转载 于 2021/01/02 14:23:21 发布 IP属地：未知 来源：克而瑞地产研究 作者： 19945 阅读 0 评论 0 点赞



12月，恰逢房企业绩冲刺季，新房供、求同环比皆有不同程度回升，但是成交增长动能进一步转弱，成交增幅远不及供应，不同城市显著分化：一线领涨，供应全线“飘红”，成交显著好于去年同期；二三线供应放量激增，而成交小幅微降1%，同比涨跌参半。土地市场量增价跌，同样迎来年末“翘尾”行情。




1

供应：环比激增33%，一线倍增、成都370万平创2年新高


12月，恰逢房企业绩冲刺的关键期，房企密集推盘，30个重点城市新增供应面积4205万平方米，环比增幅持续扩大至33%，同比上涨9%，好于去年同期。一线和二三线同环比全线“飘红”：

一线城市商品住宅新增供应面积645万平方米，环比近乎翻番，同比增长也达到了45%，供应都达到了年内高位。其中广州单月突破200万平方米，上海本月供应面积同样高达146万平方米，同、环比分别上涨了99%和467%，成交相对火热，项目推盘积极性显著上升。
二三线城市新增供应面积3560万平方米，环比上升26%，同比上升4%。其中成都遥遥领先，12月新增供应370万平方米，达近两年新高，主要因二圈层新都、天府新区迎来了阶段性放量，杭州、重庆、武汉、长沙次之，月供应量也在200万平方米以上。从变化趋势来看，本月各城市环比涨多跌少，分化持续加剧：长三角和粤港澳湾区城市因成交热度高涨，房企推盘节奏积极性较高，诸如杭州、宁波、徐州、佛山、南京、东莞等城12月供应皆保持增势；与之形成鲜明对比的是，武汉、天津、昆明、西安、济南、长春等供应相对疲软，同、环比齐跌。我们认为，明年1月供应高位回落是大概率事件，尤其是市场成交相对惨淡的三四线城市，供应跌幅预期会持续扩大。  

 


2

成交：“翘尾”回升但增幅不及供应，凸显增长动能进一步走弱


供应放量激增叠加房企年末冲刺季各类营销手段加持，12月30个重点城市整体成交3262万平方米，环比上升15%，同比增长5%，走出“翘尾”回升的收官行情。
一线城市成交面积472万平方米，环比大增26%，同比增幅也高达72%。购房需求旺盛，成交维持高位，各城市均显著好于去年同期和2020年以来月均水平。以上海为例，成交127万平方米，创2018年以来单月新高，市区以宝山为代表，得益于供应的阶段性放量，成交上涨数倍有余，而城市外围区域奉贤、松江、嘉定也迎来了需求的集中释放期，成交近乎翻番。略显逊色的当属深圳，因上月集中放量，本月小幅回调至64万平方米，不过同比依旧保持增势，增幅维持在10%。
二三线城市成交面积2790万平方米，环比增长13%，同比小幅微跌1%。从绝对量层面，重庆、武汉整体成交依旧处于二线城市前列，12月成交量均超200万平方米，长沙、徐州、青岛、佛山属第二梯队，月成交也突破了150万平方米。环比变化来看，多数城市相较于上月有了稳步上扬，仅天津、济南、长春等少数北部城市需求相对疲软，跌幅较为显著；同比则呈现出涨跌参半，不同城市分化持续加剧：武汉、天津、成都、长春等延续了低迷的成交走势，市场需求相对疲软。杭州、宁波、常州等长三角城市主要源于前期需求透支严重，成交面临阶段性回调。而徐州、佛山、西安、南京等市场热度延续，同环比皆保持增势。预判下月，我们认为，考量到基数较高和供应回落等客观因素，成交预期也会稳中有降。

 



3

库存：超七成城市库存环比回升，仅3城消化周期超过18个月


12月，多数城市供求双双放量，半数以上城市供求比延续回升走势，七成以上城市供求比大于1。成都、深圳、宁波等城市供应发力，供求比跳增至2以上,而西安、济南等供应骤缩，供求比继续回落。
受此影响，超七成重点城市库存面积环比有所回升，深圳、杭州、宁波等由于低基数效应，增幅超10%。30个重点城市消化周期环比涨跌参半，常州、宁波等消化周期明显拉长，但仍低于12个月，去化风险基本无虞，成都消化周期首次超过18个月，但预计下月将重回合理区间。




4

成交结构：中低档产品占比齐升，深圳90m2以下占比回升14PTS


从价格段分布来看，低档产品占比上海、北京分别回落2个、7个百分点，深圳持平；中低档产品占比全线回升，上海、北京微升，深圳回升26个百分点；中档产品占比涨跌差异明显，上海、北京回升6个、5个百分点，深圳回落22个百分点；中高档产品占比上海、深圳各回落2个、5百分点；高档产品占比上海微降，深圳微升。

从面积段分布来看，90平方米以下产品占比上海、北京回落2个、6个百分点，深圳上升14个百分点；90-120平方米产品占比上海回升6个百分点，北京、深圳回落2个、12个百分点；120-144平方米产品占比北京微升，深圳微降；144-200平方米产品占比北京微升，深圳微降；200平方米以上大户型产品成交占比上海回落4个百分点，北京回升3个百分点。





5

二手住房：12月深杭厦等环比增12%以上，全年累计同比增5%


至12月末，全国8个重点城市成交面积累计同比由跌转增至5%，涨幅扩大6个百分点。从总成交量来看，仅苏州、成都全年累计同比分别跌40%和52%，其余6城年内均有不同程度涨幅，杭州最高，全年累计同比增长高达64%。
12月，全国8个重点监测城市成交量收至554万平方米，环比增长6%，同比跌幅收窄至4%。年末置业需求加速释放，叠加受新房市场“万人摇”频出购房难度升级，资本向二手房流入态势显著。环比来看，杭州、深圳、厦门环比增长皆超10%，其余城市也有不同幅度增长，8城中仅苏州环比回落。




6

土地市场：成交“翘尾”如期而至，溢价率降至3月以来新低


截至12月28日，全国300城经营性土地总成交建筑面积为38939万平方米，环比11月全月增加了74.0%；成交幅数共计5517幅，环比11月整月增加了50.1%；成交总价方面，本月土地成交总金额为9293亿元，较上月增加了61.9%。成交单价方面，由于优质地块占比明显减少，本月平均楼板价降至2387元/平方米，较11月份下降了7.0%。
市场热度方面。在大量普通地块入市底价成交的影响下，本月成交溢价率明显下降，降至11.4%，创下3月以来新低。各能级城市表现基本一致，溢价率均呈环比下降趋势，其中一线城市降幅最显著，溢价率环比11月下降5.1个百分点至7.0%。另一方面，土地流拍现象也因普通地块大量入市而明显加剧。以重点监测的城市来看，本月流拍幅数较上月明显增加，流拍率也依旧延续在高位，环比增至13.4%。从流拍地块所在城市来看，这些遭遇流拍的土地主要集中在郑州、石家庄、昆明、济南等近期楼市表现不佳的二线和中小城市，土地条件较为一般，房企拿地意愿不强，最终遭遇流拍。

据CRIC监测数据显示，截止12月28号，一线城市成交总量为642万平方米，环比上月涨幅为8.5%；成交金额也随之增至892亿元，是年内仅次于5月的第二高；平均楼板价受高价地出让明显减少的影响，降至13884元/平方米，环比11月下降2.7%。分城市来看，成交最多依然是广州，本月成交量高达296万平方米，涉及地块22宗，除番禺、荔湾、增城三宗宅地外，其余地块均底价成交。成交增幅最突出的是北京，本月成交建面达106万平方米，共成交了6宗地，有3宗为居住用地。此外，上海本月也有8宗涉宅地块出让，有4宗为安置房用地。深圳仅出让3宗宅地，市场热度较上月有明显下滑。
二线城市本月成交量明显增加，截至12月28日，土地市场成交量为7812万平方米，较11月实现翻番，成交金额也同步翻番，高达2954亿元；价格方面，在武汉、南京和宁波等多城均有优质宅地供应的带动下，二线城市本月平均楼面地价较上月上涨了2.9%，增至3781元/平方米。具体到城市来看，中西部二线仍是成交主力，重庆、昆明、西安、成都、武汉、郑州等城市的成交量均在500万平方米以上。值得注意的是，长三角热点城市市场表现分化，南京本月成交规模大增，而宁波、杭州成交规模则大减，尤其是杭州，本月地市零成交。联系溢价率来看，除西安、武汉、宁波仍然维持着高溢价水平外，昆明、成都、郑州和南京等城市在调整供地结构、压低成交溢价空间等方式下，本月成交溢价率还不及10%，二线城市整体市场热度较之前有了明显下滑。
三四线城市方面，截止12月28日，成交体量达3亿平方米，和上月相比增加了七成，但相比去年同期有10%的降幅；价格方面，楼板价降至1787元/平方米，环比下降了7.7%。在CRIC重点监测的三四线城市中，本月有接近20个城市的土地成交量超过100万平方米，除徐州、南通等传统供地大户外，湛江、河源、嵊州、柳州和烟台等地的成交量也均超过了200万平方米。其中，徐州的成交量最大，高达498万平方米，土地供应量较上月显著增加，但从市场热度来看，由于供地结构进一步向远郊区倾斜，因此徐州本月仅少数地块溢价成交，导致本月徐州的溢价率由11月的17%降至7%，市场热度明显下滑。不过，常州、绍兴、温州、衢州、金华、台州等长三角城市的土拍热度仍在高位，溢价率均超25%，土地市场热度依然处于较高位。
受年底集中推地的影响，12月土地市场成交量明显增加，环比增幅超七成，但地价、溢价率、流拍率等反应热度的指标却表现一般，其中12月的土地流拍现象较上月进一步加剧，土地流拍幅数较上月大幅增加。不过，考虑到马上步入新的一年，虽然整体资金环境依旧偏紧，但受资金回笼、结算周期等影响，房企资金压力会稍有下降，拍地积极性受此影响将会小幅提升，而各城市为使流拍地块顺利推出也会适当降低拿地门槛，预计接下来高流拍的现象将得到一定程度地缓解。


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