❂ 报告视点

2020年已近尾声，经历中美角力、疫情侵袭、社会冲突事件及三轮新冠肺炎疫情冲击，香港经济颇为低迷。2020年前三季度, 香港本地生产总值GDP同比分別下降9.1%、9.0%﹑3.4%，8月至10月经季节性调整失业率升至6.4%，接近16年来高位，失业大军增至近26万人。1-9月零售同比下降28.7%, 9月单月奢侈品消费额下降25.7%, 上半年整体出口额同比下降6.9%。 

然而这一切负面因素, 都未能动摇香港作为“全球房价最贵”的住宅市场。10月17日，新世界发展（0017）与港铁（0066）旗下位于大围站的柏傲庄I推案391个单位(占项目总单位数13%)，项目均价在16.7万-18.6万人民币/平方米, 高于周边房价25.6%。该项目一周认筹数逾2.27万票, 票数打破2017年10月华懋荃湾西全．城汇收逾2.25万票的纪录，成为1997年后新盘收票王。若以首轮推售391伙计，项目超额认购逾57倍, 为公司贡献销售额约37亿人民币。类似的情况亦在过去数月中屡屡发生, 9月香港湿地公园附近的楼盘Wetland Seasons Park 3期, 超额认购22倍, 7月屯门的新盘帝御·金湾和御海湾, 亦分别获得超额认购45倍及23倍, 这些项目都为房企带来可观的销售回款。 

香港住宅市场在经济低迷之下购房需求旺盛, 有没有哪些方面的经验, 值得房企在一线城市以及大湾区销售策略上, 值得借鉴之处? 过去数年, 碧桂园, 恒大, 龙湖, 保利置业, 合景泰富,龙光等国内龙头房企都在香港参与拿地。在目前香港住宅待批预售项目13,880套中, 内房企占比达到44.8%。未来香港的住宅市场, 能否成为内房销售规模增长, 或者利润增长的新方向? 

本文从香港楼市现状出发，结合市场整体环境以及未来趋势，分析疫情动荡之下香港楼市持续火热的原因，并给出房企布局的建议。

政策

配合“十四五”规划, 找准定位融入国家发展

2020年10月正值中共第十九届五中全会，“十四五”规划标志着国家发展进入一个全新的阶段，对于香港而言要及时抓紧这一重大机遇，找准定位积极融入国家发展。由见及此, 香港行政长官林郑月娥于10月25日后赴京与各部委商讨，并在11月25日正式向立法会发表《施政报告》。2020年施政报告房地产相关的内容, 主要有以下两大关注重点: 1) 有效利用香港已有的土地资源，加大土地供应; 2) 维持私人住宅市场的健康发展, 优先照顾本地置业需要。

1.有效利用香港已有的土地资源，加大土地供应 

今年土地房屋政策的关注重点之一是, 政府是否有进一步措施去简政放权，提升土地流转效率，加大土地利用率。根据施政报告, 政府将成立「项目促进办事处」，加快处理大型私人住宅用地发展审批, 并扩大发展局「精简发展管制督导小组」的职权，涵盖发展局以外的部门。最后, 行政长官亲自督导房屋土地供应，确保各政策局和部门步伐一致。 

具体来说, 政府将会在未来十年供应330万平方米的土地，可兴建31.6万个公营房屋。按照目前公私营房屋七比三的规划, 可以推测出十年内供应的私人住宅数目不超过13.5万, 年均1.35万套。这些供应将主要集中在东涌新市镇扩展、启德、安达臣道石矿场、洪水桥／厦村、古洞北／粉岭北、粉岭高尔夫球场部分用地、具发展潜力棕地群、改划用途的土地和房屋署预留作公屋发展的土地。

短期方案 : 收回农地及契约用地已有进展 

棕地发展方面, 规划署在2019年底发表《新界棕地使用及作业现况研究》, 指出全港有7,373幅有作业营运的棕地，所涉面积约为1,414万平方米。政府初步敲定8组适合兴建公营房屋的用地，当中5块位于元朗、2幅于屯门及1幅在大埔，涉及约共63万平方米土地，当中约36万平方米为棕地。土木工程拓展署至今已就其中7组棕地羣开展工程可行性研究，余下1组亦正处于招标阶段。待相关研究于2021年第4季度后相继完成并确定拟议公营房屋发展项目的可行性后，政府会按既定程序启动改划用途地带、工程刊宪及收地的相关工作。在改划用途的同时，土拓署会开展工地平整及基础设施的设计，将「生地」变「熟地」（即可交付建屋）的时间由一般8年减至6年左右，并争取将部分单位落成的时间压缩至由工程可行性研究起计大约10年内，以增加短中期供应。 

新界农地储备方面, 根据发展局最新响应媒体的查询, 政府目前已于2019年底收回私人土地权的古洞北／粉岭北新发展区68万平方米, 2020年10月收回洪水桥／厦村新发展区12万平方米。3个位于市区约7万平方米的寮屋区私人土地，政府的目标是在2021年完成有关研究，并争取有关发展工程在大约2025年左右陆续开展。 

游乐场地契约用地方面, 政府订立一个为期3年的特别过渡安排, 预计2023年9月正式9月粉锦公路以东, 约32万平方米的粉岭高尔夫球场土地，翌年开始动工建屋，最快2028或2029年才可入住。

长期方案 : 填海、明日大屿仍在前期研究阶段 

根据发展局与规划署最新的研究报告, 香港于2030年需要至少4800万平方米土地以满足房屋、经济发展及城市规划的需要，目前仍有至少1200万平方米土地未有确切可行的方案去填补缺口, 其中居住用房屋缺口为200万平方米。政府目前选定了4个填海选址研究项目，包括屯门龙鼓滩、欣澳、小蚝湾的近岸填海，以及中部水域人工岛（即明日大屿计划）。 

目前被寄予厚望的东大屿填海计划, 即以东大屿作为香港第三个中心商业区（CBD）的规划, 将分两阶段进行——先在交椅洲东面填海1000公顷，预计居民可于2032年入伙；再于喜灵洲填海，预计至2034年才开始动工。政府于今年向立法会提交相关计划的前期研究拨款，由于受到疫情影响, 目前仍未有具体进展。而其他方案, 在时间和开发难度上, 将比填海计划耗时更多, 满足的需求更少。

图: 香港2030年前的空间发展方案

资料来源：规划署，CRIC整理

2.维持私人住宅市场的健康发展，优先照顾本地置业需要 

首付款造成了香港置业的高门槛。去年施政报告把刚需盘的定义，从400万改至800万; 把首改盘的定义, 从600万改至1000万。今年的施政报告, 则未有进一步放宽1000万-1500的按揭情况, 足以证明目前政策已惠及了大部份有负担能力但没有充足首付款的刚需买家。香港特区政府在2019年10月宣布放宽按揭证券公司提供的按揭保险计划楼价上限，首次置业人士申请最高90%按揭贷款的楼价上限，由400万元提升至800万元，而可申请最高80%按揭的楼价上限则由600万元提升至1,000万元。 

参考按揭证券公司数字，2020年1-9个月，整体按揭保险申请的新取用按揭贷款达13,760宗，同比上升116%。同期新取用按揭贷款数字50,878宗, 同比下降23%。对比两组数字可以发现, 按揭保险(即80%-90%房贷)的申请宗数占比达到27%, 同比上升17个百分点。根据2019年12月11日<<立法会第十二议题：港人的置业需求>>的文件透露, 超过99%的获批申请人均为香港居民。也就是说, 一群高收入低储蓄的本地买家, 很有可能受惠于按揭杠杆的放宽, 在去年底开始大量进入住宅市场。

展望未来, 政府进一步放开按揭上限的可能性不大。从目前香港成交的套均总价来看, 2020年1-9月一手套均总价1,137万/套, 二手套均总价816万/套。由于一手房大多数有开发商提供的贷款优惠政策, 目前按揭保险计划已可覆盖大部份有负担能力但没有充足首付款的刚需买家。除非二手房价在短期内有爆发式的上涨, 不然以目前的成交情况, 政府不应该过多的去刺激住宅融资方案。

市场

供应短缺, 需求坚挺, 融资宽松

经历了社会冲击事件以及疫情拖延复工的影响, 香港的住宅供应进入相对紧张的阶段。供应方面, 2020年1-10月香港批出预售证共12,145套, 同比下降16.9%。其中推案的有7,085套, 占比58.3%。成交方面, 1-10月为11,005套, 同比下降39.9%。库存方面, 2020年 9月底已拿预售证的新房库存为13,513套, 去化周期为10.5月。相较于疫情爆发初期, 香港住宅的供求情况已回复至正常水平。然而值得留意的是, 住宅的实际落成量已连续两年不达预期。如果不及时解决一手供应短缺的问题, 二手市场的房价可能会被进一步推高。

1.供应端：房屋﹑土地供应均告短缺 

预售证方面, 2020年1-10月香港批出预售证共12,145套, 同比下降16.9%。计入滚存未售供应及4季度可能批出的预售证, 全年推盘套数约为1.85万。从项目来看, 供应最多的位于将军澳的日出康城和及大围的柏傲庄。从地区来看, 将军澳, 屯门及大围的供应套数最多, 分别为3,022套, 2,368套及2,198套, 占比分别是34.8%, 27.3%及25.3%。

待批预售证方面, 2020年10月底共有10,153套住宅仍未获得预售证, 其中内房所占的比例为61.2%。内地开发商占比高的主要原因是, 2016-18年有大量企业出海寻找规模增长点, 加上香港的土地融资条件宽松, 利息成本较内地开发物业要低, 这也造成了内房企首次代替香港本土五大开发商在未来供应上占据话语权。

落成量方面，去年受到社会事件的冲击, 2019年私人住宅实际落成量与预期落成量相差33.2%。这其中包含了屯门御半山, 「63 Pokfulam」, 逸璟• 龙湾等大中小型项目, 涉及单位数超过5000个。然而即使包含了延迟项目的单位数字, 今年1-8月的私人住宅落成量仍仅仅达到全年目标的62.7%。根据过往十年的数字, 私人住宅落成量仅在2015, 16, 18年轻微超出落成目标, 其余7年皆有6.1%-39.1%的落差。每年不达预期的落成量, 将购房需求赶至单价较低﹑配套较旧的附近二手市场, 一方面推高了如期落成项目的产品价格, 另一方面也造成了社会大众对居住环境不满的现状。这都将为未来改善需求和房价预期埋下了伏笔。

公营房屋方面，自政府公布《长远房屋策略》并提出公营房屋供应目标以来，公营房屋实际落成量七年来从未达标。根据最新数据，2020/21-2023/24的年均预测落成量为20,400个单位，相比2019年《长远房屋策略》定下每年供应30,100个单位, 落差高达32%。在2020年6月底，香港共有155 800宗一般公屋申请，以及约103 900宗配额及计分制下的非长者一人申请。一般申请者的平均轮候时间为5.5年，当中长者一人申请者的平均轮候时间为3.0年。一直未能达目标公营房屋安置需求, 将迫使排队轮侯的市民, 去私人住宅市场寻找租赁机会, 甚至透过2-3个家庭合租一个单位以求符合自身的租金承受能力。这些供需错配的情况, 都将倒迫刚需私人住宅市场的租金在经济下滑的情况下仍然坚挺, 从而最终推动房价上涨。

供地方面, 根据香港政府公布的卖地计划，于 2020 年度可推出的住宅用地只有 15 幅， 其中 5 幅为滚存土地，住宅总供应量只有 7,530 伙, 同比下降14.9%。卖地计划涉及3年以后的房屋供应，短期内对住宅市场影响不大，但长远需要政府尽快研究出新的土地供应方案，例如透过发展棕地及农地，增加土地供应。

2.需求端：刚性需求坚挺的同时, 低息环境刺激投资需求 

成交金额: 一手同比下降, 二手同比上升。从2020年1-10月来看, 香港住宅一二手成交金额达到3,651亿, 同比下降22.3%, 其中一手成交金额为1,232亿, 同比下降37..3%, 二手成交金额为2,731亿, 同比上升6.9%。一手市场金额的下降, 主要反映了预售证受到年内连续三波疫情拖延, 开发商在申请楼花同意书上遇到了障碍。一旦供应恢复正常, 未来的成交金额仍会是上升趋势。

成交价格: 刚需楼盘再创新高, 豪宅市场略有回落。从成交活跃的楼盘售价指数来看, 100平以下的住宅达到322.4, 同比上升1.35%。100平以上的住宅为323.5, 同比下降3.52%。将住宅进一步根据涨幅排序, 九龙及新界40-69.9平方面积段均价达到162,951港币/平方及133,081港币/平方, 同比分别上升9.67%, 8.22%。港岛100-159平方及九龙70-99.9平方的住宅均价达到211,478港币/平方及183,369港币/平方, 同比分别下降12.25%及10.18%。

从1-10月的住宅成交量可以看到, 香港私人住宅市场经历了短暂的下降后, 在5月份又重回上升的趋势, 目前全年月均成交量已追上过去数年的水平, 甚至从目前的上升趋势来看, 更有可能在年底超越去年一二手总成交量的机会。 

根据《长远房屋策略》的推算, 香港房屋十年内的总需求约为40.0万-44.7万套, 其中十年住户数目增长约占19.2-22.3万左右, 改善需求约11.9万左右, 重建及其他因素占7万左右。按照官方数字估算, 香港一直处于供不应求的状态。香港至2020年6月底共有265.7万户家庭, 同比上升1.47%。私人住宅的家庭占51%, 同比新增4.85万户, 上升3.71%; 公营房屋的家庭占49%, 同比下降9,891户, 下降0.75%。与目前年均供应量约2万多套作对比, 无论是公营房屋或是私人住宅市场, 都未能满足新增家庭所带来的购房需求。

3.贷款：息差鼓励投资 

这也导致了按揭贷款购房的宗数相较其他地区/国家为高。根据香港金管局2020年7月的数字显示, 7月单月贷款新批出数目为9,019宗, 其中一手市场占18%, 二手市场占66%, 转按(升值后重新按揭套现)占16%。值的注意的是, 一手住宅的买家一般选择在交房前一个月才申请按揭, 所以一手市场的贷款主要反映的是二至三年前的一手市场按揭需求。

企业

内房企布局香港的原因

既然香港拥有年均5000亿的一二手住宅成交市场, 在供需和融资端又有较大的市场支持, 房企是否可以把香港作为发展的新增长点呢? 

优势1: 土地款及建筑款可融资 

相较于国内「四证俱全」下才能获得银行贷款融资的要求, 香港在土地融资上更宽松。根据香港金管局2017年6月1日的政策，地产商提供最高土地融资上限是地价成本的40%（若土地成交价较地价低则以土地成交价为准），建筑款的融资上限是建筑成本的80%, 整体贷款上限是项目完成后预期价值的50%。以2018年11月的启德跑道区住宅用地为例, 开发商以83.3亿获得第4B区3号地皮, 翌年7月便与中银(香港)签订担保及抵押贷款协议, 获得57亿元的贷款融资, 其中33.3亿为地价贷款, 23.7亿为建筑成本的贷款, 相当于地价的68%。以总投资额约140亿至150亿元计算，融资金额相当于总投资额的38%-41%水平。毗邻的第4B区4号住宅地, 更是在土地获取后一个月便已经向工商银行（亚洲）签订贷款协议，融资35.67亿元，相当于地价89亿元的40%。 

优势2: 税收制度简约 

香港一直实行简单税制，征收税种较少及主要为直接税。根据香港法例112章税务条例, 香港开发商仅需要缴交利得税16.5%, 其中首200万元的利得税仅为8.25%。相较于国内递进式的土地增值税, 开发商有更大动力去发展高端产品线，通过精细化、个性化开发及物业管理服务, 从而提升产品的溢价。另一方面, 简化的报税程序亦可以节省人力资源, 从而让开发商更专注于产品策划和营销推广上。 

香港对各行业、专业或商业于香港产生或得自香港的利润征收利得税。法团首200万港元的利得税税率为8.25%，其后的应评税利润则为16.5%。至于独资或合伙业务的法团以外人士，两级的利得税税率相应为7.5%及15%。企业支付的股息无需缴交预扣税。企业收取的股息也可获豁免利得税，本港亦不征收资本增值税。企业和个人（金融机构除外）存放在认可银行的存款利息收入，可获豁免所得税。亏损可无限期结转以扣减税款。其他可扣税项目包括借入资金的利息、楼宇和占用土地的租金、雇员工资、坏帐、商标和专利注册费、科学研究支出，以及雇员退休计划供款等。 

优势3: 在项目定价和推盘时间上有更大的弹性 

房企在推售香港住宅项目的时候，对推盘节奏和项目定价有极大的弹性。在推盘节奏方面, 香港每幅地皮均具有不同的「发展期限」，一般4年至8年，发展商只需要在限期内规划及兴建整个项目, 就不需要缴交额外的费用。如果因故而不能如期完成项目, 亦可以向政府申请延期。在价单方面, 开发商只需要在项目开售前三天拟备价单, 并在销售期间提供价单让公众免费索取, 在价格上并没有任何的限制。以新鸿基地产在将军澳区拿下的热门项目天晋2期为例, 该项目在2010年2月以33.7亿港元投得, 平均楼面价为3200元, 2013年1月开始预售, 价格从10,688元起步, 一直到2014年9月入伙最后一个单位售出, 价格约为13,570元左右。

投资

目前房企热门拿地的区块

启德 - 九龙东的新一代商业区 

拿地房企：龙湖、合景泰富、保利置业, 中海, 海航 

近年来，启德区是多家内房企进军香港楼市的热门区域。启德发展区总共提供约200万平方米住宅楼面，共30,000个住宅单位（包括13368个公共房屋及居屋）。自2013年政府开始批出“启德一号”地皮后，3年里平均楼面尺价成交记录呈现节节攀升状态，“地王”频现。从2013年至今，启德住宅地皮成交的平均楼面尺价上涨了1.8倍。飞速增长的地价显示了发展商对于启德发展区前景的充足信心。 

启德发展区最早的设想来自于《东南九龙发展规划》，将启德机场搬迁后，原址连同邻近九龙湾填海地面重新发展。后几经修改，以“不填海”为原则重新规划，最终于2007年11月6日通过新修订的《启德分区计划大纲图》，启德发展计划正式启动。 

2017年5月16日，龙湖与合景泰富联合以总价72.3亿港元竞得启德第1K区1号地盘的新九龙内地段第6567号住宅用地。该项目位于香港启德新区，占地约9721平米，规划建筑面积约5.3万平米，平均楼面地价为每呎1.26万港元。此举也是龙湖地产正式进入香港市场的标志，粤港澳大湾区城市群布局得到进一步深化。2019年6月26日，华润置地(01109)及保利置业(00119)联合以129.2亿港元投得启德第4C区1号住宅地皮的新九龙内地段第6553号的用地，每呎楼面地价1.8万港元。同年12月27日，中国海外发展以80.34亿港元中标香港启德豪宅地块第4B区2号地盘的新九龙内地段第6575号。该地块占地面积约9048平方米，计容建筑面积55192平方米，平均楼面地价为每呎1.32万港元，预计总投资额约为120亿港元。 

我们分析认为，启德区的有以下几点核心优势： 

1. 便捷的交通：铁路方面，红磡至金钟段于2022年通车后，从启德站到金钟站只有六站的路程，到达大围站转乘东铁线到达罗湖只需33分钟。一方面，在港岛区新盘资源枯竭以及价格高居不下的情况下，沙中线通车后启德预计会成为中环金融从业人士热门的置业区域；另一方面，来自大陆的投资性购房已经成为香港楼价上升的重要因素，启德发展区距离罗湖更近也将成为一个吸引大陆客人的一个优势。环保连接系统方面，拟于2023年建成的高架环保连接系统共有十二个车站，连接启德、九龙、观塘，届时将进一步完善启德发展区内部交通。 

2. 文教体配套优势凸显：政府在《启德发展计划》中提到对启德的定位是“崭新的海滨，汇聚历史文化，绿茵，体育及旅游特色”。香港政府对新兴区域规划越来越注重文化休闲元素的当下，启德在文教体配套方面尤其完善。 

3. 教育资源丰富：启德发展区内部配套有两所小学和一所中学，同时，启德发展区属于34小学校网及九龙城中学校网。 

4. 医疗资源丰富：启德区内规划建设多家医院，例如于2017年竣工的香港儿童医院，于2021首期竣工的启德医院，还有神经科学专科卓越医疗中心和新急症医院。区内配套的医疗资源不仅满足区内居民医疗需求，多家专科医院将吸引更多特殊需求的医疗人群前来就医。

屯门 – 连接香港及深圳机场 

拿地房企：佳兆业、恒大﹑万科香港 

去年7月，广东省政府公布的《粤港澳大湾区建设三年行动计划（2018-2020年）》当中披露「与香港合作推动深港西部快速轨道的论证和规划建设」。当中披露深圳与香港合作推动连接本港赤鱲角机场至深圳宝安国际机场的港深西部快速轨道的论证和规划建设。虽然目前在铁路建设上尚未有具体可行的方案, 但是连接屯门至港珠澳大桥香港口岸人工岛的屯门赤鱲角隧道公路，即将于2021年通车。届时来往新界西北、新界北与北大屿山之间的车辆，毋须再经青屿干线及北大屿山公路，将会更快更便捷。

观察2019年至2020年第三季度的土地注册记录，除港岛区豪宅地段香港大坑道、九龙市区旺角豉油街一如既往地火热投标外，新界屯门区则是不可小觑的后起之秀。一方面，从近三年标书数目来看，近两年屯门区地块招标情况相比过往更受重视，19年新界屯门景秀里与景峰径交界标书数创5年屯门区新高，而2020年的青山湾地块次之；另一方面，近年中标地每平方尺楼面地价较区内邻近楼面地价均有所上调。2017年至2019年政府推出的三幅屯门区地块每平方尺楼面地价均高于市场估值上限，高出部分范围为8%-21%；2020年1月13日佳兆业集团（1638）以35亿港元购得屯门第48区青山公路-青山湾段的屯门市地段第518号用地，每方尺楼面地价6,005港元，较2016年贴邻批给香港小轮集团的土地升价约47%。据政府卖地计划，2020年下半年度至2021年上半年计划推出的15幅宅地中有3幅位于港岛，2幅位于九龙，10幅位于新界。

回顾2019年私人住宅落成情况，2019年共有12,302个单位落成，其中58%位于新界，25%位于九龙，17%位于港岛。据差估署上半年发表的2020年物业报告，预计2020年落成量中，新界占68%，主要位于屯门、大埔和西贡。而2021年的落成量将再次集中在新界，占约69%，主要位于西贡、元朗与沙田。 

可见，在当前政府土地供应越来越少、新界土地供应比重越来越大的情况下，屯门区更是当下中资、港资房地产商的关注重点。 

我们分析认为，多项利好因素给予新界屯门区未来增值空间。 

1. 连接深圳南山﹑香港机场和香港市区。预计于2020年底建成的屯门至赤鱲角连接路是属于港珠澳大桥香港段相关工程的一条兴建中的高速公路，竣工后将会连接新界屯门区第40区及离岛区大屿山。它将提供一条新的策略性道路连接新界西北、港珠澳大桥香港口岸、北大屿山和香港国际机场，使得乘客可以更直接地从新界西北前往港珠澳大桥、香港口岸人工岛和赤鱲角香港国际机场。同时，屯门至赤鱲角连接路将会大大缩短往来新界西北与大屿山的行车时间，从屯门南往返香港国际机场，行车路程预计可缩短约22公里，现时约30分钟的行车时间亦将会缩短至约10分钟。新道路提供交通分流作用，可减轻北大屿山公路、青屿干线及屯门公路的交通负荷。它也提供了另一条连接香港国际机场及市区的替代通道，巩固香港国际机场作为国际及区域航空枢纽的地位，预计吸引大量商务人士前来投资、置业，将使屯门成为最邻近港珠澳大桥、香港国际机场、西部通道和前海的关键区域。

2. 便捷的交通。屯门区基础配套设施较为完善：西铁线在屯门区设有2个地铁站，将屯门与九龙直接连接，车程约30分钟；轻便铁路是区内重要的公共交通工具，为往返屯门及元朗的乘客提供快捷的交通服务；区内巴士总站密集，方便市民生活需要。但在当下，屯门区存在较严重公路阻塞问题。根据2016年中期的人口普查，屯门区与元朗区合共约有一百一十万居民，往来新界西北与市区的主要干道却仅有屯门公路及三号干线，轻微的交通意外常常造成严重的交通阻塞。但在未来，屯门新市镇的对外及区内运输系统发展将更加完善。建设中的屯门至赤鱲角连接路，连接屯门西及港珠澳大桥香港口岸、香港国际机场及大屿山北部，最终会接驳至拟议的屯门西绕道，并伸延至深圳湾，大大提升交通畅达程度；同时，政府在2014年建议兴建、计划2030年竣工的屯门南延线，将西铁线从屯门站向南延伸，新设两个地铁站，疏导屯门南的居民使用铁路，减轻路面的挤塞情况。

3 设施齐全、环境优越的低密度住宅生活区。相较于高度密集的港岛九龙区，屯门区涵盖的住宅区为生活居住提供了更多空间、更丰富的设施。区内设有多个沙滩、海滨公园、散步广场，有通道直达大榄郊野公园，自然景致佳。其中，黄金海岸、咖啡湾、蝴蝶湾均为著名景点。市中心的商场、食肆和超级市场，满足日常生活所需。同时，社区设施齐全，包括仁爱堂赛马会社区及体育中心、屯门医院、中小学校、职业训练学校、儿童院及安老院。岭南大学及珠海学院两所专上学院也位于此区。

图片来源：港珠澳大桥香港相关工程

展望

未来可关注的土地供应

按照未来一年的卖地计划来看, 香港未来的土地供应仍集中于新界北(屯门﹑元朗﹑大埔)以及启德。由于启德的土地供应已接近尾声, 房企应该花更多精力去研究新界地未来的基建及交通计划。 

目前除政府官方公布的卖地及行政规划外, 房企亦可以留意团结香港基金 (基金会)最新的建议书。团结香港基金是由香港第一任特首, 全国政协副主席董建华先生于2014年11月创立的非牟利机构。其中多项评估及建议都获得政府的采纳。最著名的例子为「强化东大屿都会」计划, 基金会在2018年8月发表报告提出, 建议增大「东大屿都会」填海规模，在交椅洲、喜灵洲及坪洲之间的水域构筑面积约2,200公顷的人工岛，10月份该计划被正式纳入《香港行政长官施政报告》, 并正式命名为「明日大屿」项目, 可见其报告对于政府政策的影响力。该基金今年在8月分别发布「新界棕地发展策略」及「明日大屿愿景成本效益和发展选项分析」, 建议房企在土地可行性阶段前提前阅读参考。

图: 香港现有土地供应措施一览  

 图片来源：团结香港基金, CRIC

图: 香港现有主要干道计划一览

图片来源：团结香港基金, CRIC

图: 香港现有主要铁路计划一览 

图片来源：团结香港基金, CRIC