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成交量暴涨7倍!香港楼市大翻盘,磁吸内地炒房客

转载 零度张2024/03/14 09:26:02 发布 IP属地:未知 来源:每日经济新闻 作者: 137 阅读 0 评论 0 点赞

2月28日,在香港宣布楼市全面撤辣的当天,在对岸深圳工作的资深地产从业者谢林锋立马组建了一个“置业香港交流群”,很快群人数达到200人上限。

政策宣布14天(截至3月12日),香港楼市发生明显逆转,引发内地甚至国际广泛关注。

撤辣

粤语。辣招是指为解决比较棘手的问题而采取的强制手段。香港政府为了应对楼市过热,防止过度炒作而采取的一些强力限制措施,就被称为辣招。

香港楼市辣招最早可追溯至2010年。为了压抑楼市升势,港府推出额外印花税,税额达5%-15%。2012年起陆续推出买家印花税和新住宅印花税,税款占楼价的15%,前者主要限制非本地人士及以公司名义的买家,后者主要面向购入第二套及以上物业的买家。

香港特区政府对楼市强力施压,迄今已经持续了14年。这次香港全面撤辣,力度堪比内地一线城市北上广深取消限购。

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香港街头的撤辣标语 每经记者 陈荣浩 摄

3月7日,撤辣后爆火新盘Belgravia Place(下称BP)二次开盘现场,208套房收到了超过7300个意向登记,超额认购34倍,超越首次开盘。最终,开盘现场共抽签出2300组选房,销售超190套,去化超过90%。开发商当晚决定紧急加推92套,部分房源较前一批加价在4%以内。

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Belgravia Place二次开盘现场 每经记者 黄婉银 摄

《每日经济新闻》记者在现场采访确认到,当天有来自深圳、广州等地的多位内地购房者成功认购选房,其中一位更斥资2200万港元一口气拿下4套房。

这是当下香港楼市的缩影。

撤辣后,内地客以惊人的速度和规模闯入香港楼市。毕竟,对内地客来说,这是自2010年推行额外印花税等一系列辣招以来,迈入香港楼市最容易的时刻。

全面撤辣意味着,内地购房者在税收这一项购房成本上,已经基本与香港永居居民站在同一标准线上。

但事实上,受到刺激的不仅是内地购房者,香港本地居民、投资客在这种热度的影响下纷纷出手,他们也是扫货多个楼盘的“主力”。

每经记者了解到,有香港本地买家以1.66亿港元拿下BP项目顶层整层24个单位。

中原地产数据显示,3月1日-11日,香港一手市场录得约1828宗成交,单计过去周末(3月9日及10日)已占约335宗,相比2月全月约280宗,即一个周末已多过撤辣前一个月的成交量,几乎是此前的7倍。

3月8日,每经记者从香港房屋局采访了解到:

房屋局预期撤销住宅物业需求管理措施将提振市场信心,并为物业市场带来一些支持。

当中,撤销额外印花税可以增加二手市场内的住宅单位数量,促进物业市场流转。撤销买家印花税和新住宅印花税可以减轻已拥有住宅物业的香港永久性居民再购买住宅物业时的财政负担,以及非香港永久性居民购买住宅物业的成本。

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豪宅价格刷新纪录,购房现场人潮再现‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

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香港楼市的热度还未有丝毫减退。

《每日经济新闻》记者从中原地产了解到,长实集团旗下的油塘亲海駅相隔一周再度录得破顶成交。

3月8日,该项目透过招标形式以破顶价成功卖出一套顶层大户型,实用面积736平方呎(1平方呎≈0.09290304平方米),加上659平方呎天台,成交价1500.67万港元,实用面积呎价20389港元,成交价及呎价均再创项目新高,买家专门从上海来香港购房。

用内地算法,实用面积为68.45平方米,成交价1500.67万港元,实用面积每平方米约21.9万港元。

连日来,每经记者走访了香港多个在售新盘,现场看房人气高涨。

比如,启德片区由于临近西九龙高铁站、望维多利亚港,且属于新兴片区,汇聚了华润、保利、龙湖、长实、新鸿基等多家知名开发商,不少楼盘定位为高端豪宅,备受内地购房者青睐。

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启德片区在建新盘 每经记者 陈荣浩 摄

位于该片区的龙湖尚·珒溋项目负责人向记者表示,香港楼市撤辣后,项目总共成交了两套房源,成交金额近亿元,1套为香港永居买家,1套为内地买家。

“针对内地过来买房的客户,我们提供VIP服务,包括专属VIP折扣,持内地有效居民身份证购房可享受额外3%折扣优惠;本月前三位内地购房者赠双人日本东京旅游礼券,总价值约18万港元等。”上述负责人表示。

每经记者在启德维港1号项目销售现场看到,由于人数激增,不少意向买家参观样板间还需要排队等待叫号。该项目总价在668万-4700万港元不等,50平方米的两房户型起价千万港元,折合每平方米约20.92万港元。

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维港1号现场等待叫号的客户 每经记者 陈荣浩 摄

据启德片区房产中介刘瑞东(化名)介绍,要是周末来看房,差不多要等上一两个小时。

九龙城片区的碧桂园旗下珑碧项目亦吸引了不少内地购房者。每经记者在现场采访了解到,全面撤辣后,项目看房量平均增加3倍。自2月28日以来的一周内,项目共售出了22套房源,现时所有可售单位已售罄。

恒基集团旗下位于香港九龙半岛长沙湾的BP项目,是全面撤辣后的首个“日光盘”。其位于长沙湾巴域街1号,近深水埗地铁站,距离尖沙咀仅5站。深水埗是香港有名的老区之一,由于早年缺乏城巿规划,巿容和建筑面貌较为混乱老旧。

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Belgravia Place正在建设中 每经记者 黄婉银 摄

据《每日经济新闻》此前报道,本次BP推售的208套房源每平方呎价为16531-19152港元,套均总价约359万-868万港元。如果扣除最高10%折扣优惠后,套均总价为323.1万-781.2万港元,折后呎价约14878-17237港元。项目主推1房至2房的户型,占比超过8成。

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项目的抽签结果信息 每经记者 黄婉银 摄

用内地算法,该项目最便宜的一套上车盘仅18.5平方米,属开放式间隔户型,以折后总价约323.1万港元计算,每平方米均价达17.46万港元。

不过,香港房屋的面积一般都是真实的套内建设面积,无公摊,实际会比同平方米的内地房子大一些。在香港,70平方米左右的房子一般就会被称为豪宅。

BP项目负责人之一、恒基物业代理有限公司营业(一)部总经理林达民在现场接受记者采访时表示,项目首批推售了138套房源,当天开盘4小时就售罄,大概有2-3成客户来自内地。

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内地投资客涌入香港抢房了吗?

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香港撤辣瞬间点燃了不少内地投资客的置业热情。

“撤辣后的看房量和成交量,可以说是几何式增长,最近来看房、买房的,持有内地身份证的购房者非常多,置业目的是投资的也不在少数。”

一位在香港有在售项目的内地开发商人士对记者如是感叹。

丁女士在深港两地生活,并且在深圳经营一家小餐馆,日常关注香港政策,投资、置业、教育等业务都做。她关注到,网上关于去香港买房和贷款的问题讨论很多,大家对贷款问题比较重视。

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香港街头的撤辣标语 每经记者 陈荣浩 摄

“很多人在网上争吵不能贷款,其实我去过汇丰银行,并没有(不能贷款)这样的说法,但我说可以贷,大家也不信,所以我先组织大家去香港咨询银行政策。”丁女士表示,由银行专业人士来解答,了解清楚,然后对有需要看的人,我们再针对性地对接。

“我不是房屋中介,但有能力直接带去看房,有很多资源。”丁女士说。

在北京的赵先生计划3月中旬前往香港看房并沟通银行贷款的事情,这段时间,他在网上查询了很多信息,也在提前联系中介预约看房。

赵先生对于有人计划组织去香港了解专门针对内地人在香港贷款的政策内容非常感兴趣,并表示很实用。“现在知道的都是网上看的,一知半解,还是到当地去了解比较靠谱,我也想先都搞明白,再计划”,赵先生解释道,真正想买的人,还是得去现场去沟通。

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启德维港1号现场 每经记者 陈荣浩 摄

而自从香港宣布撤辣以后,王晴(化名)就开始纠结该不该把老家的房子卖掉付首付,在香港入手一套房子。王晴在社交平台上自述称,当年她和老公是“双非来港生子”大军中的一对,生了两个孩子,从幼稚园开始都在香港读书,目前要读完中学还需6年时间,这几年一直在香港租房住。

王晴表示其老家是沿海小城市,市区有一套房子是新楼,毛坯房,已还完贷款,估价约200多万元,如果卖掉刚好够首付入手香港。

记者多次就目前是否已决定卖掉老家房产而购置香港物业等问题尝试联系王晴,但截至发稿其未回复。

在成都生活工作的林先生也开始有了去香港买房的念头。“之前在成都,最近因为工作原因,刚到深圳一段时间,还没有去香港看过,主要是最近听说那边买房很划算,回报率高,身边的朋友也在推荐。”

“我了解不多,对香港的熟悉程度也不高,但听说现在出了政策相当于打7折,租金基本是深圳的两倍以上,比较吸引我。”

对于买房原因及预算,林先生如是回答:总价三四千万元,新房二手房都可以,看哪个值得,主要还是算账的问题。全款和贷款都可以考虑,打算近期去香港看看。

香港本地两家地产代理机构中原地产、香港置业统计数据显示,撤辣后他们分别都已接待数百组内地买家到香港看房,未来还将继续安排内地购房者组团看房。

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内地资金究竟如何入港?

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对于内地购房者来说,如何使用资金到香港购房是诸多人关心的话题。

位于九龙尖沙咀柯士甸路的房产门店店长曹彩维向记者介绍,“目前内地居民到香港买房,撤辣之后享受到的待遇跟香港购房者是一样的,需要解决的是内地钱如何进入香港的问题,因为香港只接收港元。”

曹彩维提到,比较常见的方式有三种,不过都需要客户自己去操作。

客户自身在香港有产业,在香港有银行流水,比较容易向银行获得较高额度;

让多个亲戚按照5万美元限额转钱,10个亲戚就有50万美元出境额度;

根据内地资产情况跟银行谈,银行确定资金用途后可放宽5万美元额度。

“比如你在深圳有一套500万元的房产,已经还完贷款,预计能在银行抵押到350万元。有资产进行抵押后,流入香港的资金额度也会有所放宽。”曹彩维说。

在深圳从事房产中介工作的赵英杰经理告诉记者,当地中介会提供解决办法,比如每人每年可以汇款5万美元,这对于大多数购房需求来说已经足够了。如果需要更大的金额,可以考虑家人一起汇款,或者向朋友、同事借用额度,这些都是合规的方式,不需要担心。

记者以内地购房者身份向中国银行香港分行工作人员咨询,对方透露,“如果内地购房者在香港开户,香港这边的银行通常只审核客户开户的目的,比如你是买房,就凭借身份证、港澳通行证、过港小票、内地居住地址证明以及相关买房的凭证就可以了,至于开户后内地购房者能够转多少钱进来,是内地在审核的。”

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某新盘置业顾问讲解付款流程 每经记者 陈荣浩 摄

也有人认为,解决了内地资金流入问题后,在香港买房实际支出成本并没有想象中那么高,有一定的杠杆成分。

曹彩维就向记者介绍了具体操作流程:

比如一套500万港元的二手房,按照香港的交易情况,一般购房者首先只需要50万港元的成本,俗称定金。这个定金也并非需要一次性付款,首先向开发商支付约15万港元小定,然后在14天内去律师行支付35万港元尾款。支付完小定的50万港元资金后,可以对房屋进行出租或居住,剩下450万港元尾款可以在10年内向律师行支付。

记者在走访香港楼市时了解到,现在香港不少预售新盘都正在或计划推出类似“买楼收租易付款计划”。即下定签约临时买卖合约时,仅需交付总价的5%,剩下95%可以等一两年后,楼盘发出入伙通知书后14天内缴付。此前,这些项目在收楼前大多数要支付总价的10%作为定金。

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本地买家1.66亿拿下24个单位

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事实上,内地客赴港买房数据激增的同时,香港本地的刚需和投资客亦十分积极入市。

中原地产数据显示,BP项目第1期顶层全层24个单位,已以逾1.66亿港元易手,有市场消息指由同一组买家大手扫入,成撤辣至今香港市场最大宗大手入市个案。

每经记者就此向BP项目方面求证,对方表示是一位香港本地买家以公司名义买的。‍‍‍

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来源:中原地产

一位香港本地居民告诉记者,撤辣后再次置业的成本降低,且不少新盘的价格较为优惠,准备入手一套一房的户型自住,怕后续楼价上涨。

另一位来自观塘的本地居民看中了BP,他考虑购置一套两房用于投资,“一房太小了,项目在市区比较方便。”

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香港部分小区最新成交信息 每经记者 陈荣浩 摄

中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰对记者表示,与本地居民相比,内地购房者倾向于购置新盘及熟知的品牌开发商楼盘,这也是现在香港楼市新盘销售十分火热的主因之一。同时,本地还有不少潜伏多年的投资客也准备趁机入市。

每经记者了解到,近期香港一手市场有多宗本地投资客一人买入多套房的案例。如土瓜湾一项目,近期有资深投资客一口气买下9套房,合计斥资4700万港元。

不过,目前香港热门楼盘都暂未出现明显涨价,且都维持着一定的折扣优惠力度,开发商还是以快速去化为主。

比如,维港1号一直在积极推售去化,折扣优惠力度达到15%。九龙另外一个新盘目前呎价较2022年刚开盘时已经下降30%,近期也暂无涨价计划。

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中介门店的撤辣标语和挂牌信息 每经记者 陈荣浩 摄

纵横百富企业管理集团有限公司创始人、CEO赖国强认为,至少短期内新房开发商是不会出现大幅度加价的,因为现在香港新盘的供应量比较大。同时,香港的开发商也想借此机会,积极开拓内地资源。这一波集中去香港买房的内地购房者,主要瞄准的还是小户型市场,真正的过亿豪宅目标群体应该还需要时间去消化、做决策。

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香港市场楼盘促销活动 每经记者 陈荣浩 摄

中原地产港岛西南区首席分区营业经理卢镜豪表示,撤辣加暂停压测(编者注:压力测试,是香港金融管理局在2010年要求银行实施的一项审批按揭条件)令楼市气氛回暖,置业门槛及投资成本下降,吸引买家出动觅笋盘,趁楼价低位入市。

香港居民刘女士告诉记者,政策之后她自家房子涨价了约30万港元。

在刘女士看来,对于已购置有物业的香港居民来说,他们欢迎这一政策,因为这意味着香港楼市需求会更大,房价可能会上涨。然而,对于想要入市购房的香港居民来说,这并不是一个好消息。因为原本香港永久居民在购买房产时就不需要缴纳印花税,反倒对于那些计划在三年内买卖房产的人来说,这一政策实际上增加了他们的购房成本。

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“当下如果要投资,还是建议谨慎入市”

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在刘瑞东接手的内地客户中,两类群体较多,一类是看中香港资产的租金回报率,像长沙湾跟将军澳片区有部分楼盘被哄抢,就是因为租金收益比很划算;还有一类,就是单纯出于投资的目的,想趁机抄底赚差价。

据香港置业统计的近5年二手房楼价指数,二手房信心指数已从2021年的166.5回调至2024年3月的134.3。市场的租金收益率反而有所提升,从2021年3月的2.3%上升至2024年1月的3.3%,是近3年来最高。

一直以来,香港的租售比都高于内地,且都比较容易出租。但此前因较高的税率,推高了内地购房者的投资成本。撤辣后,无疑再增强了租售比的吸引力。

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九龙启德新区楼盘 每经记者 陈荣浩 摄

赖国强在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,香港因全面撤辣而带来的楼市热度预计至少可以持续半年。香港的租金回报率还是比较高的,房屋空置率也比较低,较高的租售比是吸引内地购房者投资香港的主要因素。

“当然,香港购房和租房都需要缴纳一定税费,这也是一部分成本。租金回报率高的前提是楼价能比较稳定,当下如果要投资,还是建议入市谨慎。”

如上述位于长沙湾的BP,其一套约39平方米的两房,售价572.3万港元。据中介介绍,该房源如果出租,月约租金大概是1.7万港元。维港1号一套位于高楼层约41.8平方米两房,售价约930万港元,月租金约2.1万港元。

可供对比的是,对岸深圳华润城润府二期项目,目前在租房市场上,月租金在1.3万-1.7万元的房源,套均面积已经达到89平方米,房屋成交总价达到1150万元。

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部分二手房挂牌成交情况 每经记者 陈荣浩 摄

一位长期置业香港的投资客表示,香港的房子确实好租,尤其是各大学附近,不仅租客不断,而且多数都一次性给付一年租金。

虽然香港的租金收益率要远高于内地,但隐藏着不小的持有成本。除了买房时需要缴纳3%-4.25%的从价印花税和律师楼签约费等,后续还有差饷费、地租以及较高的物业管理费。

以维港1号为例,一套能租2.1万港元的户型每月固定物业费约2000港元,每个季度需要缴纳差饷费约3150港元,地租约1890港元。

同时,如果要出租房屋,还需缴纳物业税,税基为年度租金中扣除差饷和占租金20%的修理、保险、地租等费用后的余额,一年大约需要14000港元,平摊到每月约1200港元。扣除各项税费后,净收入租金约16120港元,不过香港特区政府财政预算案近年来对差饷有宽免政策。

另外,受加息影响,现在香港按揭贷款利率是高过内地大部分地方的,达到4%以上

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香港新鸿基旗下某新盘 每经记者 陈荣浩 摄‍‍‍‍

这劝退了一部分潜在的内地购房者。

来自上海的吴婷原本计划近期去香港看房,她已经把手上一套房挂出去准备筹集资金。但跟香港中介谈完后发现,如果买房出租,算上各种税费成本,还是比较高的,自己近几年也没有在香港的自住需求,就准备先把钱拿去香港存定期再看。

“现在高息环境下,香港很多银行的存款利率都在3%以上,也不需要什么成本。我最近正在申请香港优才,等优才通过了,再考虑买房的事情也不迟。”

2022年底,香港正式扩容优才计划和高才通计划,吸引了大批内地人才申请,他们正在成为或未来将成为香港楼市的购买力

香港特区政府入境事务处数据显示,2023年收到超过22万宗各项人才入境计划申请,有约13.5万宗获批,约9万名获批签证人士已经抵港。其中,优才入境计划申请达8万宗,近1.3万宗获批;“高才通计划”申请逾6.28万宗,近5万宗获批。

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港府大尺度松绑,会冲击广深楼市吗?

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近期香港楼市的火热,也让市民有楼价会不会出现飙升、炒房之风会不会重现的担心。

《每日经济新闻》记者从香港发展局了解到,局长宁汉豪表示,撤辣后楼市活跃度似乎再次提升,至于大家担心会否因楼市又炽热起来,令楼价飙升,市民要再捱贵楼之苦——

“我想再强调,政府继续努力造地和适时推出土地做公营房屋和私营房屋的决心绝对没有改变,所以我们十分有底气。当我们看到市场真的太过炽热时,我们有土地在手,增加供应,所以大家无需担心,政府造地的决心不会因为外在经济环境或地产市场活跃度而受到阻碍。”

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启德新区新盘供应较大 每经记者 陈荣浩 摄

近期,香港特区政府发布了2024/25财政年度卖地计划,全年将推出8幅住宅地,预计可提供大约5690个住宅单位,较2021/22年度的6000个单位有所减少,创下自2011/12年政府实行季度推地计划以来的新低。

宁汉豪对此表示,现在都是审慎而行,今年第一季度计划只推售一幅住宅用地:

“因为始终未知全年情况如何,所以我们认为,即使现时市况仍未完全起飞,但我们都可以推一幅土地。我想重申政府会继续努力造地和秉持增加土地供应的决心。当土地造好后,我们会继续有节有度地推出市场,以作发展经济和房屋之用,维持持续和稳定的土地供应。”

对于撤辣后,政府是否会根据楼市涨跌、冷热变化再适时调整政策的问题,香港房屋局向《每日经济新闻》记者表示,住宅物业市场(包括楼价及成交量)受多项不同因素影响,例如环球及本地经济前景、息口走势、本地房屋供求状况,以及市场气氛等。政府会继续密切监察住宅物业市场情况,因时制宜采取适当措施响应市场变化。

国家高端智库综合开发研究院研究员宋丁在接受每经记者采访时表示,香港过去的辣招政策有明显的压制作用。但近年来,香港楼市下跌得很厉害,这个政策已经没有意义了。现在特区政府采取了一步到位的办法,无论对香港楼市,还是大湾区乃至内地楼市,尤其是一线城市和一些强二线等大城市楼市,都有一定效仿和冲击作用。

“预计香港楼市并不能立即强力反弹或全面回暖,这还需要取决于香港整体经济的回升。”宋丁表示,但今年香港楼市逐步企稳回暖还是有可能看到的。

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香港中心区域建设现场 每日经济新闻资料图

就香港此次全面撤辣对深圳等内地城市的影响,某深圳资深地产人士在接受记者采访时表示,以目前深圳楼市情况来看,影响甚微。

在其看来,当前刚需购房者构成了深圳楼市的主要力量,这部分人群在购买深圳房产时都还较为犹豫,因此很少到香港去购房。对于深圳市场来说,除非市场起来了,出现炒作热潮,那么香港楼市辣招的全面撤销,可能会吸走一批炒房客,但深圳楼市目前极少有炒房客。

深圳中原研究中心高级研究员邹少伟也表达了同样看法,从效果看,香港撤辣后市场成交明显改善,内地客户到香港置业热情增加。短期可能会虹吸部分深圳、广州等大湾区城市购买力,但规模不会太大。同时,如果香港楼市能够因此火爆起来,反过来会带动大湾区楼市企稳回升。

“此次香港撤辣政策会对大湾区甚至全国楼市购买力迁移产生一定的影响。”广东省住房政策研究中心副主任、首席研究员李宇嘉在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,这一政策对希望在香港购买房产并持有美元资产的人群具有吸引力。

“然而总体来看,由于当前外汇管制还较为严格,资金跨境流动受到一定限制,该政策对内地楼市影响可能没有想象中那么大,而内地楼市调控政策与香港存在差异,内地不太可能效仿香港的政策。”

李宇嘉指出,全面撤辣以及香港实施的人才引进计划可能吸引更多人才前往香港工作和生活,进而可能影响一部分人群通过购买房产,享受香港医疗、教育等福利。

李宇嘉认为,随着美元加息周期结束,香港楼市企稳或指日可待,预计今年下半年可企稳。

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记者手记 | 香港撤辣会倒逼内地一线城市大尺度松绑吗?

作为国内第一个大幅放开楼市各种限制性政策的城市,香港撤辣之后一直保持着较高关注度。

显著的信号就是,撤辣之后,香港一二手房显著回暖。根据中原地产监测数据,中原地产十大屋苑在上周末(3月9日、3月10日)录得37宗成交,按周再升48%,成交量创逾3年新高。

香港在一定程度上也给内地楼市提供了借鉴。记者在走访过程中了解到,一般内地去香港买房的客户,要么是看中了香港房产的高租金收益率,要么是看中房屋价值,且因为不限购,想着在短期内博个市场差价。但在实际过程中,从内地去香港买房,并不是一件容易的事。一是因为香港多数区域房价本身就贵,二是因为内地购房者还需要解决资金过境问题。

但毋庸置疑,撤辣之后快速飞升的楼市成交数据,也反应出香港自身所具备的虹吸能力。

现在香港已经出招,未来内地尤其是一线城市,是否会陆续松绑相关楼市政策,市场又会有怎样的反应,我们不妨拭目以待。


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