2020年4月份，西城发布了被称为731政策的学区房政策。简单来说就是多校划片。这个多校划片是指学区内优先，如果学区内满了，就跨学区。

所以当年西城区的二手房交易因为这个政策出现了井喷：

从西城区的2020年731后市场成交量看，热点小区并不在德胜、日坛，成交量最大的荣丰嘉园一个小区成交量就接近400套，而受到影响的裕中西里东里，累计成交量分别在110-130套。

简单来说，西城区一共有11个学区，只有德胜、月坛、金融街片区有影响，当然不排除未来几年人口更多的情况下，继续出现扩大影响。但整体看，这其实并非完全是调控的原因，万众一心的挤去西城，才是西城热点区域学位不够的核心原因。

西城海淀依然是北京教育鹤立独行的存在，这种情况下，就好像限购对房地产的影响一样，这个城市有价值的话，限购再严格，对于市场来说，影响也不大。

不仅仅是高考结果，其实可以看每一年的中小学中高级教师数量，西城海淀也是遥遥领先。

所以问题很简单了，西城的教育高地优势地位依然存在，只是买房想上最顶级的名校，可能性小了。这其实就是市场的影响。

第三：如果严格执行，最贵的要降价了，最便宜的要涨价

西城的优质教育地位在北京肯定是鹤立独行的存在。相比海淀部分特别差的区域，西城肯定是资源更均衡。

教育资源不均衡一直存在，相比过去几年各种名校分校遍地开花，在经过几年运转后，市场发现，这些所谓的名校都是假的，不论是生源还是教育资源都非常差，只有一个牌子，导致了市场需求的回流，开始集中抢优质资源，名校本校。最典型的比如全国遍地的某附之类分校。

3：学区房的出现是产业不均衡，教育不均衡导致的，都是博士子女的小学中学教育当然好，优质学区的基础都是所在地有知名大学或者公务员集中区域。

学区房的出现是发展问题，当下的政策基本集中在让更少的人更难获得优质资源，优质资源依然在那里，调控的确很努力在解决这个问题，但影响只能是拉平顶峰。

所以说西城学区房跌哭了暴雷的人是又蠢又坏，大概率影响其实也就是德胜、月坛、金融街，会有比较大影响，不排除这几天就有新闻开始创造下跌案例。当然本来也是人口爆棚，按照落户年限也上不了。

如果政策严格执行，的确会对顶峰削平，但注意了！买西城的人大部分其实买的并不是德胜！（上文表格）

市场会有一个平衡，过了这个高峰期，这些片区学区不紧张了，价值就又出现了。

所以分析市场核心是看资源还在不在。归根结底锁区+就近入学+优质教育资源存在。

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