2021年是十四五开局之年，在经济体系里面要注意通货膨胀，从去年下半年以来已经看到了结构性通胀在逐步显现的苗头。重要的原材料价格大幅度的上涨；去年一度处于低位的能源产品的价格也在大幅度的上涨，上游产品涨价给企业，给政策都带来了压力。这一点，在邱晓华多次演讲中都有提到，叫做“警惕结构性的通货膨胀”。

结构性的通货膨胀会影响到政策的改变，也会影响到人们经济行为预期的改变。房地产去年新冠疫情方面出现了一股暖流，一线城市都表现出比较活跃的趋势。但这个趋势很难延续，因为针对这股暖流一线城市采取了很多调控措施，国家也再次收紧了有关房地产的一些政策（三条红线+资金集中管理），从资金源头上对地产市场带来了严峻约束。

邱晓华曾说：“这几年最失败的政策就是房地产政策”，而现在，房地产快速增长的时代结束了。但这绝不意味着中国房地产市场到了天花板。邱晓华从4个角度来分析，认为：房地产至少还有十年以上的增长期。

第一，从城市化的进程来看，“十四五”把城市化水平要提高到66%，要比现在每年提高1个点，这样来看每年有一千多万人要由农民变为市民，这些人的购房需求肯定是主要的需求之一。

第二，国家提出来“三个亿”，进城一个亿，棚户区改造一个亿，中西部地区城市群建设由农民变市民一个亿，这三个亿人的问题还没有解决，差不多只解决了1/3，这将会带来住房存量方面的需求。

第三，从中国建筑寿命角度来看，80年代、90年代建的房子其实已经逐渐进入更新换代的阶段，此这部分存量的改造更新其实需要国家、需要社会一起来完成，中国的房子20年以后就要做主体或者内部的更新，更新的需求还是很大的。

第四，中国越来越国际化，来自海外的需求也会逐渐成为一个增量需求。

通胀时期如何投资房地产？

温和通胀年代下，房地产市场增长的韧性十足，是各个产业板块里面保持相对稳定增长的板块。邱晓华提醒企业应多关注国家的政策，集中以下两点：

一个是城市旧房、老房的改造政策，国家已经把过去的经济适用房、保障房统统归到这个领域里面来了，因此将近20万个小区的改造，这个领域应当说是投资者应当去抓住的一个机会，这是第一个政策；二是租赁房建设。租赁房建设我觉得更多还是要着眼于怎么更便捷、怎么更容易让消费者接受，因此它需要有一套租赁房市场制度等相关环境的建设。

建设社会主义现代化新征程的时候，我们不能不看到房地产市场依然是中国经济发展不可或缺的一个重要的支撑点。

邱晓华给出的投资房地产的建议是：“今后房地产第一要跟着人来跑，有人气的地方大家可以大胆放心的去投资。第二要跟着经济的景气来跑，没有景气度的地方大家千万不要去投资，千万不要去那里买房，景气度高低是房地产市场能不能有前景的又一个因素。第三要根据宜租宜居宜住的生态环境来跑，那些环境不好，生态不好，不宜居的地方请大家小心，因为未来中国的房地产市场第一是相对平稳又有差异化的市场，而差异化就表现在人气、景气度和生态三个要素上。”

房地产已不是支柱产业，但它还是一个重要的发展领域。从国家层面看，是反对大起大落，追求平稳增长的，所以住房的需求其实是在逐步的释放。从这一点来看房地产市场是在各个产业板块里面依然保持相对稳定增长。

对于房地产业，邱晓华认为，可关注房地产领域结构性机会。在“房住不炒”的大基调下，关注都市圈建设、老旧小区改造带来的结构性投资机遇，未来旧改将是房地产领域的一个重点。

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